Settembre 2020

NOME SUL PIANO QUADRO PORRARA

politica

Scade il 4 Settembre il “dibattito pubblico” avviato il 4 Agosto sul Piano Quadro per l’edificazione delle Porrara. Dibattito limitato in realtà, visto che si è limitato a qualche post Facebook, qualche articolo on line, con poca partecipazione, come se riguardasse solo pochi proprietari di terreni, e non abbia invece un impatto importante sull’intera città. E quindi, al di fuori dei tecnicismi, proviamo noi di NOME Officina Politica a descrivere l’effetto che avranno i circa 800 abitanti che secondo il Piano verranno qui “spostati” da altre zone della città. 

Iniziamo sfatando la diceria secondo cui si tratterà di “casette” a servizio dei proprietari degli orti: si tratta di una, pur modesta, operazione immobiliare che sarà condotta, in larga parte, attraverso la vendita delle aree a costruttori che lottizzeranno l’area. 

Tralasciamo anche le problematiche di carattere urbanistico, e lo “spezzatino” in cui viene ricondotta un’area a vocazione unitaria. Focalizziamo invece sui seguenti punti. 

Primo punto – il mercato immobiliare

Il mercato immobiliare a Rieti è in crollo. Dal 2007 al 2018 i prezzi sono calati in media del 33 per cento, il centro storico ha perso il 26 per cento del valore. Gli immobili nelle frazioni la metà rispetto a 10 anni fa. I volumi delle vendite sono scesi di un terzo. (Fonte: Scenari immobiliari) 

Una analisi sugli ultimi 4 anni, pone oggi per gli immobili residenziali un valore medio € 1.202 al metro quadro, a fronte di € 1.402 a Giugno 2016 (-14%) (Fonte: Immobiliare.it) 

In questo contesto economico, si colloca l’andamento demografico della città, che a fronte di 70.000 abitanti stimati nel PRG (frutto delle valutazioni anni ’90), ne conta oggi poco più di 47.000, con tendenza alla diminuzione.

Il solo “annuncio” dell’avvio della operazione lascia immaginare l’ulteriore crollo del valore del patrimonio edilizio, in particolare dell’intero quartiere Regina Pacis, e del Centro storico; il ridotto valore degli immobili non renderà economicamente conveniente investimenti in efficientamento, recupero edilizio dell’esistente; si avrà uno scadimento della qualità edilizia a partire dalla manutenzione ordinaria; i condomìni verranno crescere la conflittualità nella gestione degli immobili. 

Secondo punto – le opere di urbanizzazione 

Questione sollevata da più parti, la riproponiamo fugacemente: chi sosterrà i costi per le opere di urbanizzazione, quantificati in 4,5 milioni di Euro per le sole strade? I privati lottizzatori, con il rischio di una incompiuta (l’ennesima!), se i 9 comparti previsti non saranno tutti realizzati?

Oppure, se si tratta di strade di PRG, a carico del Comune, i costi sono sostenibili visto lo stato delle finanze comunali? Verranno sottratte risorse per altri investimenti pubblici? E’ stata fatta una puntuale e verosimile analisi degli incassi da oneri di urbanizzazione?  

Terzo punto - I proprietari dei terreni, i diritti individuali e gli interessi collettivi 

La conclusione dell’iter che ha portato all’approvazione del Piano regolatore nel 2012, pone diritti legittimi, anche economici, in capo ai proprietari dei terreni. E’ da evitare qualsiasi forma di propaganda con i soldi altrui. Ma, alla luce delle considerazioni precedenti, è evidente che tali diritti vadano contemperati all’interesse pubblico. 

E l’interesse pubblico, dovrebbe passare attraverso la redazione un nuovo Piano Regolatore che consenta investimenti (non dimentichiamo le aree ex industriali!!) non più nel quadro di strumenti inadeguati, o addirittura nocivi. Un piano regolatore che, data la lunghezza dei tempi di approvazione, sia veramente patrimonio della Città, e non di una parte politica. 

E nel frattempo? Auspichiamo lo stop allo spezzatino che distruggerà una pregiata area storica della città; al tempo stesso, riteniamo che il Comune debba farsi promotore di una verifica del valore di mercato dei terreni, attività che verosimilmente ne ridurrebbe riconducendolo a quello di mercato, e di conseguenza l’imposta IMU (osservato che riduzione che è nei fatti, visto il crollo immobiliare). 

Secondo NOME Officina Politica è necessario il ridisegno di un Piano Quadro veramente partecipato nella città, (non semplicemente “pubblicato”, dal 4 Agosto al 4 Settembre!!), che metta in condizione i proprietari delle aree a realizzare interventi che ne tutelino le esigenze abitative o di investimento, ma che escluda operazioni immobiliari che impatterebbero in maniera devastante sulla intera città.    

Un piano quadro che, in una ottica di disegno complessivo e di pubblica utilità, motivi una riduzione dei volumi a fronte di una maggiore redditività e qualità edilizia e di contesto urbano. Per evitare che questa operazione non si concretizzi in una edificazione nel deserto o nel degrado.  

Scade il 4 Settembre il “dibattito pubblico” avviato il 4 Agosto sul Piano Quadro per l’edificazione delle Porrara. Dibattito limitato in realtà, visto che si è limitato a qualche post Facebook, qualche articolo on line, con poca partecipazione, come se riguardasse solo pochi proprietari di terreni, e non abbia invece un impatto importante sull’intera città. E quindi, al di fuori dei tecnicismi, proviamo noi di NOME Officina Politica a descrivere l’effetto che avranno i circa 800 abitanti che secondo il Piano verranno qui “spostati” da altre zone della città. 

Iniziamo sfatando la diceria secondo cui si tratterà di “casette” a servizio dei proprietari degli orti: si tratta di una, pur modesta, operazione immobiliare che sarà condotta, in larga parte, attraverso la vendita delle aree a costruttori che lottizzeranno l’area. 

Tralasciamo anche le problematiche di carattere urbanistico, e lo “spezzatino” in cui viene ricondotta un’area a vocazione unitaria. Focalizziamo invece sui seguenti punti. 

Primo punto – il mercato immobiliare

Il mercato immobiliare a Rieti è in crollo. Dal 2007 al 2018 i prezzi sono calati in media del 33 per cento, il centro storico ha perso il 26 per cento del valore. Gli immobili nelle frazioni la metà rispetto a 10 anni fa. I volumi delle vendite sono scesi di un terzo. (Fonte: Scenari immobiliari)  

Una analisi sugli ultimi 4 anni, pone oggi per gli immobili residenziali un valore medio € 1.202 al metro quadro, a fronte di € 1.402 a Giugno 2016 (-14%) (Fonte: Immobiliare.it) 

In questo contesto economico, si colloca l’andamento demografico della città, che a fronte di 70.000 abitanti stimati nel PRG (frutto delle valutazioni anni ’90), ne conta oggi poco più di 47.000, con tendenza alla diminuzione.

Il solo “annuncio” dell’avvio della operazione lascia immaginare l’ulteriore crollo del valore del patrimonio edilizio, in particolare dell’intero quartiere Regina Pacis, e del Centro storico; il ridotto valore degli immobili non renderà economicamente conveniente investimenti in efficientamento, recupero edilizio dell’esistente; si avrà uno scadimento della qualità edilizia a partire dalla manutenzione ordinaria; i condomìni verranno crescere la conflittualità nella gestione degli immobili.

 

Secondo punto – le opere di urbanizzazione 

Questione sollevata da più parti, la riproponiamo fugacemente: chi sosterrà i costi per le opere di urbanizzazione, quantificati in 4,5 milioni di Euro per le sole strade? I privati lottizzatori, con il rischio di una incompiuta (l’ennesima!), se i 9 comparti previsti non saranno tutti realizzati?

Oppure, se si tratta di strade di PRG, a carico del Comune, i costi sono sostenibili visto lo stato delle finanze comunali? Verranno sottratte risorse per altri investimenti pubblici? E’ stata fatta una puntuale e verosimile analisi degli incassi da oneri di urbanizzazione?

 

 

Terzo punto - I proprietari dei terreni, i diritti individuali e gli interessi collettivi

 

La conclusione dell’iter che ha portato all’approvazione del Piano regolatore nel 2012, pone diritti legittimi, anche economici, in capo ai proprietari dei terreni. E’ da evitare qualsiasi forma di propaganda con i soldi altrui. Ma, alla luce delle considerazioni precedenti, è evidente che tali diritti vadano contemperati all’interesse pubblico.

 

E l’interesse pubblico, dovrebbe passare attraverso la redazione un nuovo Piano Regolatore che consenta investimenti (non dimentichiamo le aree ex industriali!!) non più nel quadro di strumenti inadeguati, o addirittura nocivi. Un piano regolatore che, data la lunghezza dei tempi di approvazione, sia veramente patrimonio della Città, e non di una parte politica.

 

E nel frattempo? Auspichiamo lo stop allo spezzatino che distruggerà una pregiata area storica della città; al tempo stesso, riteniamo che il Comune debba farsi promotore di una verifica del valore di mercato dei terreni, attività che verosimilmente ne ridurrebbe riconducendolo a quello di mercato, e di conseguenza l’imposta IMU (osservato che riduzione che è nei fatti, visto il crollo immobiliare).

Secondo NOME Officina Politica è necessario il ridisegno di un Piano Quadro veramente partecipato nella città, (non semplicemente “pubblicato”, dal 4 Agosto al 4 Settembre!!), che metta in condizione i proprietari delle aree a realizzare interventi che ne tutelino le esigenze abitative o di investimento, ma che escluda operazioni immobiliari che impatterebbero in maniera devastante sulla intera città.    

Un piano quadro che, in una ottica di disegno complessivo e di pubblica utilità, motivi una riduzione dei volumi a fronte di una maggiore redditività e qualità edilizia e di contesto urbano. Per evitare che questa operazione non si concretizzi in una edificazione nel deserto o nel degrado. 

 

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